Fórmula de control de rendimiento

¿Cómo funciona el control de rendimiento?

La Sección 7-37-7.1 NMSA 1978 (“Limitaciones adicionales a las tasas de impuestos sobre la propiedad”) se conoce comúnmente como el “estatuto de control de rendimiento” porque limita los rendimientos de ingresos que resultan cuando los valores de la propiedad aumentan debido a una reevaluación. El control de rendimiento reduce ciertas tasas de impuestos sobre la propiedad de la tasa impositiva originalmente impuesta (“tasas impuestas”) a las tasas realmente aplicadas contra la propiedad reevaluada (“tasas controladas por rendimiento”). Se aplica por separado a las propiedades residenciales y no residenciales. Dado que la tasa de aumento del valor de la propiedad en la reevaluación suele ser diferente para las propiedades residenciales y no residenciales, la aplicación por separado del control de rendimiento a cada una da lugar a diferentes tasas controladas por rendimiento en propiedades residenciales y no residenciales en la misma jurisdicción. El control de rendimiento se aplica solo a los impuestos impuestos para ciertos fines, cuya lista se adjunta como Tabla 1. En general, el control de rendimiento no se aplica a las exacciones para el servicio de la deuda.

El estatuto es algo difícil de entender porque emplea texto para describir algunas relaciones matemáticas bastante complejas. El estatuto identifica un “Factor de Control de Crecimiento” como un límite al porcentaje por el cual los ingresos totales generados por una imposición de impuestos sobre la propiedad pueden crecer de año en año. El Factor es la suma de dos componentes:

1. El aumento anual en el deflactor implícito de precios para las compras estatales y locales de bienes y servicios, según lo identificado por el Departamento de Comercio de los EE. UU. (este componente está limitado por estatuto a un máximo del 5 %); y
2. El aumento porcentual en el valor de la propiedad atribuible a nuevas construcciones y mejoras a la propiedad existente.

No se permite ningún aumento en los ingresos por cualquier adición a los valores atribuibles a programas de mantenimiento de valoración o reevaluación.

Para limitar los ingresos producidos por los nuevos valores de la propiedad, el estatuto ordena que se ajusten las tasas impositivas. El resultado en un distrito en el que las reevaluaciones han aumentado los valores es que las tasas de impuestos sobre la propiedad se reducen para que, cuando se apliquen a los nuevos valores de la propiedad, incluidos los valores reevaluados, produzcan solo el crecimiento limitado de ingresos permitido. En resumen, las tasas se ajustan a la baja en la misma proporción en que las reevaluaciones han aumentado los valores totales.

El siguiente ejemplo simplificado ilustra los componentes centrales del mecanismo de control de rendimiento. Comience con los siguientes supuestos:

• Las propiedades residenciales se reevalúan en el condado de Catron, y la reevaluación aumenta el valor imponible de las propiedades existentes en un 20 %, de los 30 millones de dólares existentes a 36 millones de dólares.
• No ha habido inflación en el último año;
• No se han realizado nuevas construcciones en el condado durante el último año;
• El condado impone actualmente una tasa de impuesto sobre la propiedad de 10 mills para financiar las operaciones, y
• Las tasas “reales” e “impuestas” del condado (ver más abajo) son idénticas, es decir, suponga que no ha habido ningún ajuste por control de rendimiento en el pasado.

Resultados:

• Dado que la tasa es de 10 mills o 10 $ por cada 1.000 $ de valor imponible, el condado recibe 300.000 $ en ingresos anuales antes de la reevaluación (30 millones de $ x 10 $/1.000 $).
• Sin el control de rendimiento, la reevaluación causaría que los ingresos aumentaran en un 20 % a 360.000 $ (36 millones de $ x 10 $/1.000 $) y los propietarios de viviendas residenciales existentes experimentarían aumentos en sus facturas de impuestos sobre la propiedad de un promedio del 20 %.
• El control de rendimiento disminuiría la tasa residencial en un 20 % —el mismo porcentaje que el aumento en los valores de la propiedad debido a la reevaluación— a 8,333 mills o en 1,6667 mills (20 % de 8,333 mills). Esto limitaría los rendimientos totales de ingresos a 300.000 $, o 36 millones de $ x 8,333/1.000. Por lo tanto, bajo estos supuestos, el control de rendimiento reduciría las tasas en el mismo porcentaje en que los valores de la propiedad han aumentado debido a la reevaluación y los ingresos netos producidos por el impuesto serían los mismos.

Aunque no habría cambios en las obligaciones tributarias para los propietarios de propiedades existentes en promedio, los impactos del control de rendimiento en propietarios de propiedades particulares variarán:

• Los propietarios de inmuebles cuyo valor imponible no aumentó o aumentó menos del 20 % tendrían una reducción en sus facturas de impuestos porque sus tasas disminuirían más de lo que aumentó su valor.
• Los propietarios de inmuebles cuyo valor tasado aumentó exactamente un 20 % no experimentarían cambios en sus obligaciones tributarias, porque la reducción de la tasa compensaría exactamente su aumento en el valor tasado.
• Los propietarios de inmuebles cuyo valor tasado aumentó más del 20 % debido a la reevaluación enfrentarían un aumento de impuestos.

Esta discusión ilustra una de las ventajas del proceso de control de rendimiento. Al limitar el aumento en la responsabilidad de un contribuyente que resulta del proceso de reevaluación, el control de rendimiento permite a los tasadores realizar su trabajo —llevar todas las propiedades lo más cerca posible de su verdadero valor de mercado— con menos preocupación por la posible resistencia que puedan encontrar de los contribuyentes que se oponen a su mayor responsabilidad tributaria. Un resultado debería ser un proceso de valoración de la propiedad más equitativo, es decir, que más propiedades se valoren a su verdadero valor de mercado.

En la práctica, varios factores adicionales hacen que la operación del control de rendimiento sea más complicada que el ejemplo simple anterior.

Tratamiento de nuevas construcciones

El primer año en que una propiedad se agrega a la base impositiva, no está sujeta al control de rendimiento, es decir, se grava a las tasas impositivas impuestas, no a las tasas controladas por rendimiento. En el ejemplo, si asumimos que la nueva construcción en el condado de Catron aumenta el valor imponible en 1,5 millones de $, los 1,5 millones de $ se agregarían a la base existente y estarían sujetos a la tasa impuesta de 10 mills vigente en el momento en que se agregó a la base. Por lo tanto, la nueva construcción aumentaría los ingresos operativos del condado en un 5 % o 15.000 $. Este tratamiento de la nueva construcción puede justificarse porque el costo del condado para proporcionar infraestructura y servicios públicos aumentará debido a la nueva construcción. La nueva propiedad está sujeta al control de rendimiento en todos los años posteriores al primer año en que aparece en los registros fiscales.

Tratamiento de la inflación

Para permitir el aumento de los costos de prestación de infraestructura y servicios públicos, la fórmula de control de rendimiento se ajusta para permitir que los rendimientos de los ingresos aumenten según el monto de la inflación anual. En el ejemplo, si asumimos que la inflación es del 3 %, el valor de la propiedad preexistente del condado de Catron de 30 millones de $ primero se incrementaría en un 3 % —a 30,9 millones de $— y el resultado se compararía luego con el valor reevaluado de 36 millones de $. El resultado es un aumento del 16,5 %, en lugar del 20 % del ejemplo simple. Por lo tanto, las tasas impuestas se ajustarían a la baja en un 16,5 %, de modo que los ingresos totales resultantes crecerían un 3 %, en lugar del crecimiento cero del ejemplo simple.